Als ich mir vor einiger Zeit meine erste Immobilie zugelegt habe, war mir bewusst, dass es sich dabei um eine bedeutende Investition handelt. Daher habe ich gründlich recherchiert, um herauszufinden, wie ich das Beste aus meiner Immobilie herausholen und den größtmöglichen Return-on-Investment (ROI) erzielen kann.
Als Immobilieninvestor gibt es logischerweise eine ganze Menge zu beachten. Ein Weg, mit dem sich allerdings beträchtliche Summen sparen lassen, führt über die Ermittlung der Restnutzungsdauer einer Immobilie.
Denn je geringer die Restnutzungsdauer einer Immobilie ist, desto weniger Steuern fallen an. Ergo: Desto mehr Rendite bleibt am Ende über.
Das Problem an der Sache besteht lediglich darin, die restliche Nutzungsdauer für eine Immobilie zuverlässig zu bestimmen. Daher habe ich mich auf die Jagd nach einem Anbieter im Netz begeben, der sich genau darauf spezialisiert hat – auf die Erstellung von Gutachten zur Ermittlung der Restnutzungsdauer einer Immobilie.
Zunächst soll aber erst einmal die folgende Frage geklärt werden:
Inhaltsverzeichnis:
Was ist die Restnutzungsdauer bei Immobilien?
Die Restnutzungsdauer bei Immobilien bezieht sich auf die Zeit, die eine Immobilie voraussichtlich noch genutzt werden kann, bevor sie abgerissen oder grundlegend renoviert werden muss. Denn im Allgemeinen gehen Experten davon aus, dass Gebäude aufgrund von Abnutzung und technischen Veränderungen nur eine begrenzte Lebensdauer haben.
Beispiel gefällig?
Wenn eine Immobilie ursprünglich für 80 Jahre gebaut wurde und bereits 50 Jahre genutzt wurde, dann beträgt die Restnutzungsdauer 30 Jahre. So weit, so easy …
Die Restnutzungsdauer ist also wichtig – weil sie eine entscheidende Rolle bei der Berechnung der Abschreibungen spielt.
Denn je länger die Restnutzungsdauer, desto langsamer kannst Du die Kosten abschreiben und desto höher fällt die jährliche Steuerbelastung für Dich aus.
Wie berechnest Du die Restnutzungsdauer?
Grundsätzlich wird vom Gesetzgeber eine pauschale Abschreibungsdauer vorgegeben, die vom Baujahr der entsprechenden Immobilie abhängig ist:
- Baujahr bis 1924: 40 Jahre
- Baujahr von 1925 bis 2022: 50 Jahre
- Baujahr ab 2023: 33 Jahre
Das ist wichtig zu wissen, da sich daraus die Höhe der jährlichen Abschreibung bzw. der AfA-Satz (Absetzung für Abnutzung) ableitet:
- Baujahr bis 1924: 2,5 % pro Jahr
- Baujahr von 1925 bis 2022: 2,0 % pro Jahr
- Baujahr ab 2023: 3,0 % pro Jahr
Diese pauschalen Vorgaben hinsichtlich der Nutzungsdauer und der damit verbundenen Abschreibung sind allerdings nicht in Stein gemeißelt. In einigen Fällen ist die tatsächliche Restnutzungsdauer einer Immobilie kürzer.
Denn neben dem Baujahr gibt es noch eine Reihe weiterer Kriterien, die bei der Berechnung der Restnutzungsdauer von Bedeutung sind.
Dazu zählen Faktoren wie:
- Um welche Art von Immobilie geht es? (Eigentumswohnung, Mehrfamilienhaus, Wohn- und Geschäftshaus oder Gewerbeimmobilie?)
- Wie ist der Modernisierungsgrad der Immobilie? (Dach, Fenster, Heizung, Dämmung?)
- Gab es in der Vergangenheit Gebäudeschäden?
- Kann die Immobilie noch zeitgemäß genutzt werden?
- Welche möglichen Nachfolgenutzungen des Gebäudes gibt es?
Die zuverlässige Berechnung erfolgt demnach durch das Zusammenspiel komplexer Faktoren, welche in § 4 Abs. 3 Satz 1 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) festgesetzt sind.
Wozu brauchst Du ein Gutachten?
Wie Du siehst, besteht die eigentliche Herausforderung also darin, eine geringere Restnutzungsdauer rechtssicher beim Finanzamt nachzuweisen. Genau hier kommt ein Gutachten ins Spiel.
Denn die Vorlage eines hochwertigen Gutachtens dient als Nachweis beim Finanzamt, dass Deine Immobilie tatsächlich eine kürzere Nutzungsdauer aufweist als die gesetzlich festgesetzten 50 Jahre (bzw. 40 oder 33 Jahre).
Vor allem Immobilien, die vor 1990 gebaut wurden, weisen oftmals eine deutlich kürzere Nutzungsdauer auf, weswegen sich die Erstellung eines Nutzungsdauer-Gutachtens definitiv lohnen kann.
Denn so kannst Du dem Finanzamt schriftlich beweisen, dass Deine Immobilie eine geringere Restnutzungsdauer hat – wodurch Du am Ende des Tages Steuern einsparen kannst, da Du eine höhere Absetzung für Abnutzung (jährliche Abschreibung) in Deiner Steuererklärung anführen kannst.
Was am Ende mehr Rendite für Dich bedeutet!
Wichtiger Hinweis: Bei selbstgenutzten Immobilien, z. B. Einfamilienhäusern, kann das Gebäude nicht steuerlich geltend gemacht werden, sodass die Nutzungsdauer hier auch keine Rolle spielt!
Nutzungsdauer.com – Der Marktführer
Da ich die restliche Nutzungsdauer meiner Immobilie in Erfahrung bringen wollte, habe ich mich auf die Suche nach einem seriösen Gutachten-Anbieter gemacht. Und bin dabei auf Nutzungsdauer.com gestoßen!
Nutzungsdauer.com ist für viele Immo-Investoren der absolute Marktführer, was zuverlässige Gutachten zur Ermittlung der Restnutzungsdauer von Immobilien angeht.
Ich weiß – die Webseite ist auf den ersten Blick etwas unscheinbar. Hinter der bescheidenen Fassade verbirgt sich allerdings jede Menge Kompetenz, Hilfsbereitschaft und Erfahrung.
Was ist Nutzungsdauer.com?
Bei Nutzungsdauer.com handelt es sich um einen der ersten Anbieter von Nutzungsdauer-Gutachten in Deutschland überhaupt. Das Unternehmen ist auf die Ermittlung der Restnutzungsdauer von Immobilien spezialisiert und kümmert sich mit seinem deutschlandweiten Gutachternetzwek um die Erstellung zuverlässiger Sachverständigengutachten.
Nutzungsdauer.com ist seit 2017 auf dem Markt und hat in den vergangenen Jahren bereits tausenden Vermietern zu einer signifikanten Steuerersparnis verholfen. Laut Angaben des Unternehmens sind es im Schnitt ganze 5.000 € im Jahr, die sich der einzelne Vermieter durch ein hochwertiges Gutachten an Steuern einsparen kann.
Ein paar interessante Fakten zu dem Gutachten-Anbieter gefällig?
Nutzungsdauer.com hat …
- … über 15.000 Gebäude bewertet.
- … zu Steuerersparnissen von insgesamt mehr als 15 Millionen Euro verholfen.
- … Gebäude in 478 Städten (in allen 16 Bundesländern) bewertet.
- … eine Anerkennungsquote in Höhe von 95 % bei ihren Nutzungsdauer-Gutachten.
- … ein Team, das aus nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Immobiliengutachtern mit jahrelanger Erfahrung besteht.
Die Gutachten werden durch zertifizierte Sachverständige erstellt
Am 22.02.2023 wurde vom Bundesministerium der Finanzen (BMF) ein Schreiben veröffentlicht, in dem ein bundesweit einheitlicher Rahmen für die Erstellung von Gutachten zur Restnutzungsdauer geschaffen wurde.
Darin fordert das Finanzministerium unter anderem, dass Gutachten als Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer …
- … entweder von einem „öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter“
- … oder von einem nach „DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen“ angefertigt werden müssen.
Wie Du siehst wurden die technischen, wirtschaftlichen und rechtlichen Kriterien damit also noch einmal verschärft.
Um diesen erhöhten Anforderungen gerecht zu werden, erfolgt die Gutachten-Erstellung bei Nutzungsdauer.com ausnahmslos durch Sachverständige, welche nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert sind.
Mittlerweile umfasst das Team rund 30 Mitarbeiter und Mitarbeiterinnen, die sich um eine 100 %-ige Konformität des Gutachtens mit dem BMF-Schreiben kümmern.
Eine Anerkennungsquote von über 95 %
Da die Gutachten bei Nutzungsdauer.com ausschließlich durch zertifizierte Experten erstellt werden, liegt die Anerkennungsquote bei über 95 %.
Und sollte ein Gutachten tatsächlich einmal vom Finanzamt abgelehnt werden, ist das ebenfalls kein Problem.
Nutzungsdauer.com bessert das Gutachten in diesem Fall aus und hilft dir als Kunde auch dabei, Widerspruch gegen den Bescheid einzulegen (falls nötig).
Grundsätzlich gilt: Die kostenlose Erstprüfung auf der Webseite von Nutzungsdauer.com ergab eine positive Prognose für deine Immobilie? Dann übernimmt das Unternehmen sämtliche Kosten, die durch das Einspruchsverfahren gegen das Finanzamt anfallen.
Durch die Rechtsschutz- und 100 % Geld-zurück-Garantie gehst Du als Kunde bei Nutzungsdauer.com demnach keinerlei Risiko ein.
So funktioniert die Gutachten-Erstellung bei Nutzungsdauer.com
Bevor ich gleich auf meine persönlichen Erfahrungen mit Nutzungsdauer.com zu sprechen komme – wie läuft so eine Gutachten-Erstellung dort eigentlich ab?
Nun ja, prinzipiell basiert der Prozess auf vier Schritten:
Schritt 1: Kostenlose Ersteinschätzung
Zunächst steht eine grobe Ersteinschätzung Deiner Immobilie an. Dafür stellt Dir Nutzungsdauer.com auf der Webseite ein kostenloses Formular zur Verfügung, mit dem Du herausfinden kannst, ob die Erstellung eines Gutachtens in Deinem Fall steuerlich sinnvoll ist.
Dieses findest Du unter „Kostenlose Ersteinschätzung“, wo die wichtigsten Eckdaten zu Deiner Immobilie abgefragt werden.
Bei diesen Eckdaten handelt es sich um Angaben zu:
- Art der Immobilie
- Baujahr
- Wohnfläche
- Anzahl der Geschosse
- Bauweise
- Dachkonstruktion
- Geschossdecken
- Bäder
- Dacheindeckung
- Fenster
- Heizung
- Keller
- Nebengebäude
- Modernisierungsmaßnahmen
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Schritt 2: Gutachten in Auftrag geben
Fällt die Prognose der kostenlosen Ersteinschätzung positiv aus, kannst Du als Nächstes direkt ein umfassendes Gutachten bei Nutzungsdauer.com in Auftrag geben.
Die Kosten dafür hängen in erster Linie von der von Wohn- und Nutzfläche Deiner Immobilie ab:
- bis 299 m²: 795,00 € zzgl. MwSt.
- zwischen 300 und 500 m²: 995,00 € zzgl. MwSt.
- zwischen 501 und 1000 m²: 1.295,00 € zzgl. MwSt.
- zwischen 1001 und 2500 m²: 1.695,00 € zzgl. MwSt.
- zwischen 2501 und 5000 m²: 2.195,00 € zzgl. MwSt.
- über 5000 m² oder bei mehr als 60 Objekten: nach Absprache
Bei der Beauftragung von mehr als 5 Gutachten innerhalb einer Woche gibt es zudem vergünstigte Konditionen.
Schritt 3: Durchführung des Gutachtens durch Sachverständige
Die Bearbeitungszeit bis zur Fertigstellung des Gutachtens durch die ISO-zertifizierten Sachverständigen nimmt für gewöhnlich zwischen 2 und 4 Wochen in Anspruch. Währenddessen kannst Du Dich jederzeit mit dem Team von Nutzungsdauer.com austauschen und etwaige Unterlagen im Nachgang einreichen.
Eine Besichtigung der Immobilie ist dabei nicht zwingend notwendig, wird aber angeboten.
Schritt 4: Rechtsschutz & Geld-zurück-Garantie
Sollte das Gutachten vom Finanzamt abgelehnt werden (was bei einer Erfolgsquote von 95 % recht unwahrscheinlich ist), greift der Rechtsschutz und Nutzungsdauer.com kümmert sich darum, dass das Gutachten akzeptiert wird.
Und im worst case kannst Du Dein Geld einfach über die Geld-zurück-Garantie zurückholen.
Meine Erfahrungen mit Nutzungsdauer.com
So, aber kommen wir jetzt endlich zu meinen eigenen Nutzungsdauer.com Erfahrungen.
Erfahrungen mit der kostenlosen Ersteinschätzung bei Nutzungsdauer.com
Wie ich eingangs bereits erwähnt habe, bin ich inzwischen selbst stolzer Immobilieninvestor. Also habe ich mir bei Nutzungsdauer.com als Erstes eine kostenlose Ersteinschätzung meiner Eigentumswohnung in Dresden anfordern lassen.
Dafür habe ich das Formular auf der Webseite ausgefüllt, was in weniger als 10 Minuten erledigt war. Die meisten Angaben dort sind im Prinzip selbsterklärend (wie „Art der Immobilie“, „Bauweise“ oder „Dachkonstruktion“).
Einige Angaben musste ich jedoch erst nachrecherchieren – wie zum Beispiel die Frage nach der letzten Modernisierung meiner Heizanlage. Die entsprechenden Informationen dazu fand ich in meinem Energieausweis (alternativ sind diese auch im Schornsteinfeger-Protokoll zu finden).
Bei ein paar wenigen Fragen war ich mir komplett unsicher. So wusste ich zum Beispiel nicht genau, ob bzw. wann die Wärmedämmung der Außenwände meiner Wohnung das letzte Mal renoviert wurde.
Das ist allerdings überhaupt kein Problem. Denn in diesem Fall konnte ich einfach „vor mehr als 20 Jahren“ auswählen.
Im Prinzip ist es aber nicht schlimm, falls die ein oder andere Angabe nicht zu 100 % korrekt ist. Denn bei meiner späteren Beauftragung konnte ich über ein Kommentarfeld angeben, bei welchen Feldern ich mir nicht ganz sicher war. Außerdem konnte ich im Nachgang auch Fotos hochladen, damit sich der Gutachter ein genaues Bild davon machen konnte.
Das Ergebnis meiner Ersteinschätzung habe ich dann bereits nach einem Tag erhalten. Dort habe ich nicht nur eine Schätzung zur Restnutzungsdauer meiner Wohnung erhalten (17-27 Jahre), sondern auch konkrete Infos dazu, wie ich im weiteren Verlauf an mein Gutachten komme.
Zur kostenfreien Ersteinschätzung von Nutzungsdauer.com!
Erfahrungen mit dem Gutachten von Nutzungsdauer.com
Da mir die Ersteinschätzung eine Verkürzung der Restnutzungsdauer meiner Eigentumswohnung prognostiziert hatte, habe ich Nutzungsdauer.com im nächsten Schritt direkt mit dem Gutachten beauftragt.
In meinem Fall dauerte es keine zwei Wochen bis zur Fertigstellung des Gutachtens durch die Sachverständigen. Währenddessen konnte ich den Vorabentwurf sogar einmal kostenlos nachbessern lassen, da ich noch eine meiner Angaben richtigstellen musste.
Beim Finanzamt gab es schließlich kein Problem. Das Gutachten wurde anerkannt – und damit auch die geringere Restnutzungsdauer meiner Eigentumswohnung. Seitdem profitiere ich von deutlichen steuerlichen Vorteilen, da die höheren Abschreibungen meine Steuerlast verringert.
Mein persönliches Fazit zu Nutzungsdauer.com
Alles in allem war ich mit dem Service von Nutzungsdauer.com also rundum zufrieden. Rückblickend betrachtet lief alles wie am Schnürchen: Das Nutzungsdauer.com Team arbeitet durch und durch routiniert – und zwar nicht nur bei der Gutachten-Erstellung selbst, sondern später auch im Umgang mit dem Finanzamt.
Dabei kann ich mich recht glücklich schätzen, dass ich direkt an ein seriöses Unternehmen geraten bin. Denn in dieser Branche scheint es auch das ein oder andere schwarze Schaf zu geben. So habe ich in meinem Bekanntenkreis beispielsweise von Horrorgeschichten gehört, bei denen Kunden am Ende alleine im Regen stehengelassen wurden, nachdem das Finanzamt ihr Gutachten rigoros abgelehnt hatte.
Keine schöne Vorstellung!
Daher kann ich dir nur raten, deine Entscheidung vorher sorgfältig abzuwägen. Denn 1.000 € für ein Gutachten sind eine ordentliche Stange Geld. Da sollte das Gutachten dann schon passen.
Ich für meinen Teil bin mit Nutzungsdauer.com absolut zufrieden. Ich meine, alleine die Anerkennungsquote von über 95 % spricht hier wohl eine deutliche Sprache. In der Regel werden die Gutachten reibungslos vom Finanzamt akzeptiert. Und selbst, wenn Du Dich unter den unglücklichen 5 % wiederfinden solltest – Nutzungsdauer.com unterstützt Dich in diesem Fall beim Einspruchsverfahren.
Sollte auch dieses erfolglos verlaufen, bekommst Du 100 % Deines Geldes zurückerstattet. Unter dem Strich gehst Du also überhaupt kein Risiko ein.
Ich hoffe, dass ich Dir mit diesem Erfahrungsbericht etwas weiterhelfen konnte!
