Cashflow steigern durch kürzere Abschreibung: Immobilieninvestoren und Vermieter können mit einem Restnutzungsdauer-Gutachten die Immobilien-Abschreibung optimieren und so mehr Steuern sparen[1][2]. In diesem Beitrag erklären wir, was es mit solchen Gutachten auf sich hat, wer davon profitiert und vergleichen die besten Nutzungsdauer-Gutachten Anbieter auf dem Markt. Außerdem klären wir die wichtigsten Fragen (FAQ) rund um Restnutzungsdauer und Abschreibung.
Inhaltsverzeichnis:
- Warum haben nur wenige Eigentümer bisher von Restnutzungsdauer-Gutachten gehört?
- Was ist ein Restnutzungsdauer-Gutachten und warum braucht man es?
- Für wen lohnt sich ein Restnutzungsdauer-Gutachten?
- Wie läuft die Erstellung eines Restnutzungsdauer-Gutachtens ab?
- Die besten Anbieter für Restnutzungsdauer-Gutachten im Vergleich
- Vergleich der wichtigsten Anbieter – Übersichtstabelle
- Fazit: Welcher Anbieter ist der Beste?
- Häufige Fragen (FAQ)
- Quellen
Warum haben nur wenige Eigentümer bisher von Restnutzungsdauer-Gutachten gehört?
Viele Steuerberater sind mit diesem Thema nur unzureichend vertraut, da es in der Ausbildung kaum behandelt wird. Gleichzeitig informieren Finanzämter nicht proaktiv über diese Möglichkeit. Ein Blick auf Gesetzesentwürfe und Urteile der vergangenen Jahre zeigt jedoch deutlich, dass der Gesetzgeber diesen Bereich zunehmend reguliert.
Fakt ist: Die individuelle Restnutzungsdauer muss gesetzlich nachweisbar sein. Der Nachweis über ein qualifiziertes Gutachten ist ausdrücklich vorgesehen und steht zunehmend im Fokus der steuerlichen Regulierung.
In der Praxis kommt es dennoch häufig vor, dass Finanzämter versuchen, Steuerpflichtige zu verunsichern oder von der Einreichung eines Gutachtens abzuhalten. Nicht selten endet dies damit, dass Betroffene ihr Recht durch rechtliche Vertretung durchsetzen müssen.
Glücklicherweise ist die Rechtslage eindeutig – und Premium-Anbieter liefern nicht nur rechtssichere Gutachten, sondern unterstützen ihre Kunden oft auch aktiv im Prozess gegenüber dem Finanzamt.
Deshalb gilt: Lassen Sie sich nicht entmutigen und zahlen Sie keine unnötig hohen Steuern auf Ihre Immobilie, wenn dies vermeidbar ist.
Tauchen wir nun tiefer in die Thematik ein!
Was ist ein Restnutzungsdauer-Gutachten und warum braucht man es?
Die Restnutzungsdauer beschreibt vereinfacht die verbleibende wirtschaftliche Lebensdauer einer Immobilie – also die Jahre, in denen ein Gebäude voraussichtlich noch sinnvoll genutzt werden kann[3]. Gesetzlich richtet sich diese Dauer zunächst pauschal nach dem Baujahr:
- bis 1924: 40 Jahre (AfA 2,5 %/Jahr)
- 1925–2022: 50 Jahre (AfA 2,0 %/Jahr)
- ab 2023: 33 Jahre (AfA 3,0 %/Jahr)
Diese Standardwerte stammen aus §7 EStG und den AfA-Tabellen[4][5]. In der Realität weicht die tatsächliche Restnutzungsdauer allerdings oft deutlich davon ab. Vor allem ältere Immobilien verlieren durch Abnutzung, Sanierungsstau und fehlende Modernisierung schnell an verbleibender Nutzungszeit[6][7].
Besonders relevant bei der Nutzungsdauer-Berechnung: Der energetische Zustand eines Gebäudes – also Heizung, Dämmung, Fenster und allgemein die energetische Ausstattung. Je älter und ineffizienter die energetische Ausstattung, desto stärker verkürzt sich die tatsächliche Restnutzungsdauer.
Genau an dieser Stelle setzt das Restnutzungsdauer-Gutachten an: Das Einkommensteuergesetz erlaubt explizit, eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer anzusetzen, wenn diese nachgewiesen wird. Ein qualifiziertes Sachverständigen-Gutachten liefert diesen Nachweis gegenüber dem Finanzamt. Auf den Punkt gebracht: Weniger Restnutzungsdauer = höhere Abschreibung = weniger Steuern.
Beispielrechnung: Steuerersparnis durch kürzere Restnutzungsdauer
Ein Nutzungsdauer-Gutachten kann für Eigentümer zu einem echten finanziellen Hebel werden. Das folgende Beispiel macht deutlich, wie groß der Effekt einer verkürzten Nutzungsdauer auf die jährliche Abschreibung in der Praxis sein kann.
Hier zeigt sich: Bei einer nachgewiesenen Nutzungsdauer von 16 statt 50 Jahren sinkt der Gebäudewert viel schneller, was die jährliche Abschreibung massiv erhöht.
Das Ergebnis: Durch die Verkürzung der Restnutzungsdauer von 50 auf 16 Jahre steigt der AfA-Satz von 2 % auf 6,3 %. Dadurch erhöht sich die jährliche Abschreibung von rund 9.483 € auf 29.635 €.
Allein dieser Unterschied führt (in dieser Berechnung) zu einer jährlichen Steuerersparnis von über 8.463 € [26]. Damit amortisiert sich das Gutachten in nur wenigen Wochen! Über die gesamte verkürzte Nutzungsdauer ergibt sich eine Steuerersparnis von mehr als 135.000 €.
Ergänzender Hinweis: Die Höhe der Ersparnis hängt immer von dem persönlichen Steuersatz ab. Wer viel Steuern zahlt, profitiert natürlich umso mehr.
Für wen lohnt sich ein Restnutzungsdauer-Gutachten?
Ein Restnutzungsdauer-Gutachten lohnt sich für alle Eigentümer vermieteter Immobilien, bei denen die Immobilie älter ist und voraussichtlich eine kürzere Nutzungsdauer hat als vom Gesetz vorgegeben. Besonders Wohngebäude, die vor 1990 gebaut wurden, weisen oft eine deutlich geringere Restnutzungsdauer auf – hier kann sich ein Gutachten definitiv lohnen[7]. Die besten Chancen auf eine verkürzte Nutzungsdauer haben Objekte, die über 30 Jahre alt und nicht kernsaniert sind[12].
Wichtig: Nicht in allen Fällen akzeptiert das Finanzamt eine Verkürzung. Laut den offiziellen Vorgaben (BMF-Schreiben vom 22.02.2023) muss die Restnutzungsdauer unter bestimmte Schwellen fallen[13][5]:
- Wohngebäude Baujahr vor 1925: Restnutzungsdauer < 40 Jahre nötig (da gesetzlich 40 Jahre Abschreibung).
- Wohngebäude Baujahr 1925–2022: Restnutzungsdauer < 50 Jahre nötig (gesetzlich 50 Jahre).
- Wohngebäude Baujahr ab 2023: Restnutzungsdauer < 33,3 Jahre nötig (da ab 2023 bereits 3 % AfA möglich).
Für neuere Gebäude lohnt sich der Aufwand also nur, wenn außergewöhnliche Umstände vorliegen (z. B. Baumängel), die eine Restnutzungsdauer unter ~33 Jahren plausibel machen[14]. Selbstgenutzte Eigenheime brauchen kein solches Gutachten – denn dort können Sie Abschreibung steuerlich gar nicht geltend machen.
Gewerbeimmobilien besonders interessant!
Gerade Gewerbeimmobilien sind in diesem Kontext häufig besonders attraktiv, weil hier häufig ein enormer steuerlicher Hebel entsteht. Viele gewerblich genutzte Gebäude – etwa ältere Büro-, Produktions- oder Lagerflächen – weisen aufgrund hoher Abnutzung, veralteter Technik oder schlechter Energieeffizienz eine tatsächlich deutlich kürzere Nutzungsdauer auf als die pauschalen 50 Jahre.
Beispielrechnung: Gewerbeimmobilie mit verkürzter Nutzungsdauer
Wie eben erwähnt bieten Gewerbeimmobilien im Rahmen eines Nutzungsdauer-Gutachtens oft besonders großes Potenzial, da deren baulicher Zustand, technische Ausstattung und Nutzungsszenarien häufig eine deutlich kürzere tatsächliche Nutzungsdauer ergeben.
Das folgende Objekt zeigt diesen Effekt sehr deutlich:
- Ort: Hildesheim
- Objektart: Gewerbekomplex mit 13 Mietern
- Nutzungsarten: Unterschiedliche gewerbliche Nutzungen
- Gewichtetes Baujahr: 1983
- Gesamtnutzfläche: 3.800 m²
- Typisierte Nutzungsdauer: 40 Jahre (für Verbrauchermärkte)
- => Ermittelte tatsächliche Restnutzungsdauer: 11 Jahre
Durch die deutliche Abweichung zwischen typisierter und tatsächlicher Nutzungsdauer entsteht ein erheblicher steuerlicher Hebel. Die jährliche Abschreibung erhöht sich massiv, wodurch Eigentümer von Gewerbeimmobilien in solchen Fällen eine spürbare steuerliche Entlastung erzielen können.
Wie läuft die Erstellung eines Restnutzungsdauer-Gutachtens ab?
Ein Restnutzungsdauergutachten wird in der Regel in drei Schritten erstellt[16][17]:
- Kostenlose Ersteinschätzung:
Zunächst prüft der Anbieter grob, ob sich ein Gutachten für die betreffende Immobilie lohnt. Dazu füllt der Eigentümer online oder telefonisch einen Fragenkatalog zum Objekt aus (Baujahr, Objektart, Zustand, Modernisierungen usw.). Auf Basis dieser Angaben erfolgt eine unverbindliche Vorprüfung, oft als kostenloser Quick-Check oder Ersteinschätzung[18]. Fällt diese positiv aus – d. h. es zeichnet sich ein erhebliches Abschreibungspotenzial ab – geht es weiter mit Schritt 2. (Bleibt die Prognose negativ, rät der Anbieter meist vom Gutachten ab, sodass keine Kosten anfallen.) - Beauftragung & Datenerhebung:
Ist die Ersteinschätzung vielversprechend, kann der Eigentümer das vollumfängliche Gutachten in Auftrag geben. Nun müssen alle nötigen Unterlagen zur Immobilie eingereicht werden (z. B. Baupläne, Energieausweis, Auflistung von Modernisierungen). Häufig wird außerdem eine Besichtigung angeboten oder empfohlen, um den Zustand vor Ort zu begutachten[19]. Eine Vor-Ort-Besichtigung ist nicht immer Pflicht, erhöht aber die Aussagekraft des Gutachtens – und kann Rückfragen des Finanzamts vorbeugen[20]. Die Gutachtenerstellung durch zertifizierte Sachverständige dauert je nach Anbieter meist zwischen 2 und 4 Wochen[21]. In dieser Phase stehen seriöse Anbieter für Rückfragen bereit und binden den Kunden ein (z. B. Möglichkeit, fehlende Infos nachzureichen oder den Entwurf zu prüfen). - Fertigstellung des Gutachtens:
Nachdem alle Daten ausgewertet sind, wird das Gutachten fertiggestellt und dem Auftraggeber übergeben. Dieses Gutachten enthält die fundierte Berechnung der tatsächlichen Restnutzungsdauer und alle erforderlichen Begründungen (technisch, wirtschaftlich, rechtlich), um vom Finanzamt anerkannt zu werden. Mit dem erstellten Bericht kann der Eigentümer nun beim Finanzamt offiziell die kürzere Restnutzungsdauer beantragen[22] – in der Regel durch Einreichen des Gutachtens mit der Steuererklärung oder im Einspruchsverfahren zu einem Steuerbescheid. Gute Anbieter unterstützen ihre Kunden sogar dabei, indem sie Vorlagen für Anschreiben ans Finanzamt liefern und bei Rückfragen des Sachbearbeiters zur Verfügung stehen.
Hinweis: Die Kosten des Gutachtens selbst sind als Werbungskosten absetzbar[23][24]. Zudem amortisiert sich ein erfolgreiches Restnutzungsdauergutachten meist bereits im ersten Jahr durch die Steuerersparnis, da die höhere Abschreibung sofort zu mehr Liquidität führt[25].
Die besten Anbieter für Restnutzungsdauer-Gutachten im Vergleich
Mittlerweile gibt es in Deutschland eine Handvoll spezialisierter Anbieter, die solche Nutzungsdauer-Gutachten professionell anbieten. Die Preisunterschiede bei den Premium-Anbietern sind gering – ein Gutachten für ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung kostet typischerweise rund 800–1.000 € (inkl. MwSt.), größere Mehrfamilienhäuser liegen um 1.000–1.500 €. Wesentliche Unterschiede gibt es vielmehr im Leistungsumfang der Gutachten, im Service (Beratung, Betreuung und Unterstützung gegenüber dem Finanzamt) sowie in der Erfahrung/Expertise der Anbieter.
Worauf sollte man also bei der Anbieter-Wahl achten?
Entscheidend ist zum einen, dass der Gutachter zertifiziert und erfahren ist und das Gutachten alle BMF-Anforderungen erfüllt[29][13]. Zudem sollte der Anbieter idealerweise eine Hohe Anerkennungsquote und positive Referenzen vorweisen können.
Was bei der Wahl eines guten Anbieters zudem besonders wichtig ist, leider oftmals komplett außer Acht gelassen wird: In der Praxis hat sich gezeigt, dass ein Gutachten allein häufig nicht ausreicht, um vom Finanzamt akzeptiert zu werden. Mindestens genauso wichtig ist die fachkundige Unterstützung im gesamten Prüfprozess, damit Rückfragen sauber beantwortet und alle steuerlichen Vorteile vollständig realisiert werden. En wirklich guter Anbieter begleitet seine Kunden von der Beauftragung bis zur finalen Anerkennung!
Wer allein auf den Preis schaut, sollte daher auch die Opportunitätskosten nicht außer Acht lassen. Die eigene Zeit als Vermieter kann — je nach Anbieter — stark variieren und damit einen erheblichen wirtschaftlichen Faktor darstellen. Während Premium-Anbieter durch umfangreiche Services viele Aufgaben übernehmen und ihren Kunden dadurch spürbar Zeit und Opportunitätskosten ersparen, bleibt dieser Vorteil bei anderen Anbietern oft aus. Dadurch wird schnell deutlich, dass nicht nur der Preis, sondern auch der gebotene Service einen echten Unterschied in der Gesamtwirtschaftlichkeit machen kann.
Im Folgenden stellen wir die Top 3 Anbieter vor, mit denen wir und viele Eigentümer gute Erfahrungen gemacht haben, sowie weitere Optionen inklusive lokalen Gutachtern.
Platz 1. Nutzungsdauer.com – Pionier mit höchster Anerkennungsquote
Nutzungsdauer.com gilt als der Marktführer für Restnutzungsdauer-Gutachten schlechthin – kein Unternehmen bringt vergleichbare Erfahrung mit. Gerade im Umgang mit den Finanzbehörden zeigt sich, was echte Pionierarbeit ausmacht: Jahrelange Expertise und konsequentes Eintreten für die Rechte deutscher Eigentümer führen immer wieder zu klaren Erfolgen. Bei Nutzungsdauer.com trifft jahrelange Erfahrung auf effiziente Durchsetzungskraft bei den Behörden.
Inzwischen hat Nutzungsdauer.com tausende Gutachten erstellt und dabei Vermietern zu durchschnittlich 9.971 € Steuervorteil pro Jahr verholfen[32]. Alle Sachverständigen sind nach DIN ISO 17024 zertifiziert und kennen durch die langjährige Erfahrung exakt die Kriterien, auf die es ankommt, damit das Gutachten vom Finanzamt anerkannt wird[33][34].
Mit dem Laden des Videos akzeptieren Sie die Datenschutzerklärung von Vimeo.
Mehr erfahren
Gutachten-Standard: Das Gutachten von Nutzungsdauer.com ist äußerst umfassend und detailliert. Die Anerkennungsquote liegt bei beeindruckenden 100 % – bei über 200.000 geprüften Immobilien[35]. Auf Wunsch bietet das Team sogar Vor-Ort-Inspektionen (innen und außen) oder Videobesichtigungen an. Jedes Gutachten dokumentiert alle relevanten technischen, wirtschaftlichen und rechtlichen Aspekte tiefgehend, um den Anforderungen des Finanzamts (BMF 22.2.2023) vollständig zu entsprechen[33].
Besonders stark: Nur in etwa 1 % der Fälle gibt es Rückfragen oder werden Verfahren vor dem Finanzgericht notwendig – und auch diese wurden bislang stets erfolgreich abgeschlossen. Dadurch bleibt die Erfolgsquote von 100 % unangetastet: Kein Gutachten von Nutzungsdauer.com wurde jemals vom Finanzamt oder Finanzgericht abgelehnt!
Service & Garantie: Der Service von Nutzungsdauer.com ist erstklassig. Das Beratungsteam verfügt über ausgezeichnete fachliche Expertise und konnte mir in meinem Fall sämtliche Fragen kompetent und vollständig beantworten. Außerdem bietet Nutzungsdauer.com eine kostenlose Online-Ersteinschätzung vorab, persönlichen Support während der Datenerhebung und eine schnelle Bearbeitung (oft 2–4 Wochen bis zum Ergebnis)[36][37]. Bei Rückfragen des Finanzamts steht das Team unterstützend zur Seite. Ein besonderes Plus ist die Rechtsschutz- und Geld-zurück-Garantie: Sollte das Finanzamt das Gutachten wider Erwarten nicht akzeptieren, übernimmt Nutzungsdauer.com das Einspruchsverfahren bzw. erstattet die Kosten vollständig zurück[38]. Kunden sind damit 100 % abgesichert – ein Alleinstellungsmerkmal, das für maximale Sicherheit sorgt[39][40].
Anerkennungsquote: Nutzungsdauer.com setzt seit Jahren Maßstäbe bei Restnutzungsdauer-Gutachten. Die Gutachten werden von Finanzämtern und Finanzgerichten ohne Ausnahme anerkannt – die Erfolgsquote liegt konstant bei 100 %. Eigentümer profitieren von der jahrelangen Praxis, dem tiefen Verständnis für behördliche Abläufe und der präzisen, umfassenden Dokumentation. Jeder Fall, auch bei Rückfragen oder komplexen Verfahren, wird sicher und zuverlässig begleitet – das Vertrauen in die Gutachten ist damit einzigartig.
Kosten: Die Preise richten sich nach der Objektgröße (Wohn-/Nutzfläche). Für kleine Objekte bis 299 m² liegen die Kosten bei ca. 795 € zzgl. MwSt. (etwa 946 € inkl.)[41]. Größere Gebäude bis 1000 m² liegen um ~1.300 € netto, sehr große (über 2500 m²) bis ~2.600 € netto[41]. Optional zubuchbar sind z.B. Besichtigung (außen ~178 €, innen+außen ~535 € netto) oder ein Express-Service (Gutachten in 1 Woche gegen Aufpreis)[42].
Tipp: Über Eriks Blog gibt es einen exklusiven 100 € Rabatt auf ein Nutzungsdauer.com Gutachten – ein schöner Bonus für meine Leser!
2. Sprengnetter – Etablierter Anbieter mit Schnellservice
Sprengnetter ist eines der größten deutschen Unternehmen im Bereich Immobilienbewertung und seit Jahrzehnten bekannt. Inzwischen bietet Sprengnetter ebenfalls bundesweit Restnutzungsdauer-Gutachten an und wirbt mit einer „rechtssicheren Lösung“ inklusive Quick-Check und Geld-zurück-Garantie[10][43]. Das Gutachten wird von Sprengnetters zertifiziertem Sachverständigen-Netzwerk erstellt und meist innerhalb von ca. 14 Tagen fertiggestellt [44].
Mit dem Laden des Videos akzeptieren Sie die Datenschutzerklärung von YouTube.
Mehr erfahren
Gutachten-Standard: Sprengnetter setzt auf digitale Abläufe und hat einen strukturierten Prozess. Die Gutachten werden individuell für die Immobilie erstellt, sind prüfungssicher und werden in der Regel von den Finanzämtern anerkannt[45]. Alle Gutachter sind – wie bei den anderen Premium-Anbietern – DIN ISO 17024 zertifiziert und arbeiten auf Basis der aktuellen BMF-Vorgaben vom Feb. 2023[45]. Im Gutachten ist eine Besichtigung optional, aber Sprengnetter empfiehlt eine Ortsbesichtigung, um höchste Genauigkeit zu gewährleisten[46]. Insgesamt zählt Sprengnetter mit dieser Expertise inzwischen zu den führenden Anbietern in Deutschland[45].
Service & Garantie: Sprengnetter bietet einen kostenlosen “Quick-Check” an – eine Ersteinschätzung, ob ein Steuervorteil möglich ist[43]. Sollte kein Einsparpotenzial bestehen, trägt der Kunde kein Risiko. Gibt der Quick-Check grünes Licht, kann man das vollwertige Gutachten beauftragen. Die Abwicklung ist schnell (oft in 2 Wochen) und bei Fragen steht der Kundenservice telefonisch und per E-Mail zur Verfügung[47]. Besonders hervorzuheben ist die 100 % Geld-zurück-Garantie: Falls sich am Ende keine Verkürzung der Nutzungsdauer erzielen lässt, bekommt der Kunde den Gutachtenpreis vollständig erstattet[43]. Damit ist die Dienstleistung quasi risikofrei. Sprengnetter unterstützt auch im Anschluss – z.B. kann man das Gutachten mit einem Begleitschreiben des Steuerberaters beim Finanzamt einreichen; die Sprengnetter-Experten stehen für Rückfragen bereit[48][49].
Erfahrung: Die Anerkennungsquote von Sprengnetter für ihre Restnutzungsdauergutachten liegt eigenen Angaben nach bei 98,5 %. Zwar verfügt das Unternehmen über umfangreichen Background im Bereich Immobilienbewertung, allerdings bezieht sich dieser Erfahrungsschatz auf das breite Feld der Immobilienbewertung insgesamt. Bei speziell auf Restnutzungsdauergutachten ausgerichteten Gutachten fehlt Sprengnetter die Pionierrolle. Das Unternehmen hat den Gutachten-Standard für diesen Bereich nicht aufgebaut, die langjährige Historie und die tiefgehende Expertise im Umgang mit Finanzämtern ist deutlich geringer als bei Nutzungsdauer.com.
Kosten: Sprengnetter kommuniziert eine einfache Preisstruktur (inkl. MwSt.): Für eine Eigentumswohnung oder ein Ein-/Zweifamilienhaus ca. 899 €, für ein Mehrfamilienhaus bis 1000 m² 999 €, und für ein Wohn-/Geschäftshaus (bis 70 % Gewerbeanteil) 1.499 €[50]. Größere Objekte werden individuell kalkuliert. Diese Preise liegen also auf Augenhöhe mit Nutzungsdauer.com. Auch hier sind die Gutachtenkosten selbstverständlich steuerlich absetzbar[24].
3. CERTA – Zertifizierte Sachverständige mit persönlicher Beratung
Cetra ist vor allem als Anbieter von Verkehrswert-Gutachten bekannt und verfügt über umfassende Erfahrung in diesem Bereich. Auch Restnutzungsdauergutachten werden angeboten, doch der Schwerpunkt liegt eindeutig auf klassischen Immobilienbewertungen. Anders als Nutzungsdauer.com bringt Cetra nicht die gleiche Historie, die langjährige Praxis bei Finanzämtern und die spezifische Expertise mit, die für maximale Rechtssicherheit entscheidend ist.
Gutachten-Standard: CERTA wirbt damit, dass ihre Gutachten alle Kriterien erfüllen, die an ein Restnutzungsdauergutachten gestellt werden[51]. Das heißt, sie berücksichtigen alle relevanten Einflussfaktoren, dokumentieren den technischen Zustand gründlich und liefern eine rechtlich belastbare Herleitung der Restnutzungsdauer. In der Praxis hat CERTA bereits zahlreiche Gutachten erstellt (Standorte in ganz Deutschland, z.B. Mainz, siehe Website) und erzielt typischerweise ebenfalls eine hohe Anerkennungsquote (konkrete Prozentzahl wird nicht öffentlich genannt, aber es gibt viele positive Kundenstimmen). Das Team besteht aus erfahrenen Immobilienbewertungs-Profis, teils mit DEKRA- oder HypZert-Zertifizierung[53][54]. Die Kombination aus Bewertungs-Know-how und Kenntnis aktueller Marktverhältnisse soll präzise und nachvollziehbare Gutachten sicherstellen[55][56].
Service & Garantie: CERTA legt Wert auf persönliche Beratung. Interessenten können ein kostenloses Erstgespräch oder Rückruf anfordern[57][58]. Dabei wird individuell geklärt, ob ein Gutachten sinnvoll ist und welche Unterlagen nötig sind. Die weitere Abwicklung erfolgt zügig: Das Team ist werktags gut erreichbar (Hotline von 8:30–18:00 Uhr)[59]. Ein Vorteil bei CERTA ist der „Ausfüll-Service“ – auf Wunsch helfen die Experten beim Zusammenstellen der Objektangaben. Angaben zu expliziten Garantien (z.B. Geld-zurück) macht CERTA auf der Website nicht direkt sichtbar, aber durch die offizielle Zertifizierung der Gutachten wird eine Anerkennung durch die Finanzbehörden garantiert[52][51]. Sollte es dennoch Nachfragen geben, kann man davon ausgehen, dass CERTA ihren Kunden ebenso zur Seite steht (diese Unterstützung ist branchenüblich). Insgesamt wird mit verlässlichem Rundum-Service geworben, der den Kunden bis zur erfolgreichen Abschreibung begleitet[60].
Erfahrung: CERTA ist zwar ein etwas jüngerer Anbieter im Vergleich zu den Branchenpionieren, jedoch bringen die Mitarbeiter langjährige Erfahrung aus der Immobilienbewertung mit. Einige Gutachter bei CERTA wurden an der Sprengnetter Akademie ausgebildet oder sind von HypZert/DEKRA zertifiziert[53]. Dieses gebündelte Know-how spiegelt sich in der Qualität der Gutachten wider. Die Firma hat nach eigenen Angaben bereits über 1.000 Gutachten (verschiedener Art) erstellt. Durch die Zusammenarbeit im Team wird gewährleistet, dass jedes Gutachten einem Vier-Augen-Prinzip unterliegt und höchster Sorgfalt genügt.
Kosten: CERTA bietet Festpreise an. Laut Website startet ein Restnutzungsdauergutachten bei ab ca. 790 € (inkl. MwSt.) für typische Wohnimmobilien[61][62]. Konkrete Preise hängen vom Einzelfall ab (vermutlich nach Objektart und Größe gestaffelt, ähnlich den Konkurrenzangeboten). Auf Anfrage erstellt CERTA ein individuelles Angebot. Damit bewegt sich CERTA preislich auf vergleichbarem Niveau wie Nutzungsdauer.com und Sprengnetter – auch hier kann man von rund 800–1.000 € für Standardobjekte ausgehen.
4. Weitere Anbieter & lokale Gutachter
Neben den oben genannten drei gibt es noch weitere Anbieter am Markt, zum Beispiel DIMBEG (Deutsche Immobilien Bewertungen GmbH), Gutachten-AfA.de, Heid Immobilienbewertung, Dekra sowie einige spezialisierte Einzelsachverständige. Viele dieser Unternehmen arbeiten ebenfalls mit zertifizierten Gutachtern und bieten ähnliche Leistungen (kostenlose Ersteinschätzung, bundesweite Gutachtenerstellung, etc.). So wirbt DIMBEG z.B. mit über 1.800 begutachteten Objekten und einer >95 % Erfolgsquote, vergleichbar den Top-Anbietern. Gutachten AfA wiederum bietet pauschale Preise (ca. 799 €) und hebt hervor, dass sie notfalls Kunden im Einspruchsverfahren tatkräftig unterstützen – Kundenbewertungen bestätigen erfolgreiche Anerkennungen trotz anfänglicher Finanzamts-Einwände[63][64].
Lokale Gutachter: Grundsätzlich kann auch ein lokaler Sachverständiger (z.B. ein öffentlich bestellter und vereidigter Bausachverständiger oder Architekt) ein Restnutzungsdauer-Gutachten erstellen. Der Vorteil einer lokalen Lösung kann sein, dass der Gutachter die Immobilie persönlich in Augenschein nimmt und eventuell etwas günstiger anbietet. Allerdings warnen Experten davor, einfach ein allgemeines Verkehrswertgutachten mit Restnutzungsdauerschätzung vorzulegen – das reicht nicht aus[65]. Das Gutachten muss explizit die kürzere Nutzungsdauer herleiten und allen formalen Anforderungen genügen. Ein einzelner örtlicher Gutachter hat womöglich weniger Erfahrung mit den aktuellen Anforderungen und liefert eventuell ein knappes Gutachten, das das Finanzamt anzweifelt. Zudem fehlt bei vielen lokalen Anbietern ein umfassender Service: Falls das Finanzamt Nachfragen stellt oder das Gutachten zunächst ablehnt, steht man im Zweifel allein da. Anders als die spezialisierten Firmen bieten Einzelgutachter meist keine Garantie und keinen kostenlosen Einspruchs-Support – zusätzliche Schritte müsste der Eigentümer selbst mit Steuerberater oder Anwalt gehen (was weitere Kosten verursachen kann).
Preislich können lokale Gutachter je nach Region ähnlich viel verlangen; einige orientieren sich am Aufwand oder einem Stundensatz. Die Spannbreite liegt etwa zwischen 500 € und 1.500 €. Wichtig ist, vorab zu klären, ob der Gutachter die Finanzamts-Anforderungen kennt und bereit ist, ggf. im Schriftverkehr mit dem Amt zu helfen. Andernfalls fährt man mit einem der etablierten überregionalen Anbieter oft sicherer – zumal deren Preise, wie gezeigt, vergleichbar sind und zusätzliche Garantien bieten.
Vergleich der wichtigsten Anbieter – Übersichtstabelle
Zur besseren Orientierung hier die Top-Anbieter im Kurzüberblick:
| Platz | Anbieter | Preis (ca. inkl. MwSt.) | Besonderheiten |
|---|---|---|---|
| 1 | Nutzungsdauer.com | ab ~946 € (Wohnung bis 299 m²) | Marktführer seit 2017; extrem umfangreiches Gutachten; Erfolgsquote: 100 %; Rechtsschutz & Geld-zurück-Garantie; 100 € Rabatt via Eriks Blog |
| 2 | Sprengnetter | ab ~899 € (Whg/EFH) | Große Bewertungsfirma; kostenloser Quick-Check; i.d.R. in 14 Tagen fertig; Geld-zurück-Garantie falls keine Verkürzung; bundesweites Gutachter-Netz |
| 3 | CERTA | ab ~790 € | Zertifizierte Sachverständige (DIN 17024); persönliche Beratung und Ausfüllhilfe; erfüllt alle BMF-Vorgaben; bundesweit tätig (mehrere Standorte) |
| 4 | Lokale SV | variabel (ca. 500–1500 €) | Öffentl. bestellte Gutachter oder Architekten vor Ort; meist Besichtigung inklusive; Achtung: keine Garantie oder Unterstützung im Einspruchsfall, Qualität schwankend |
(Preise beziehen sich auf typische Wohnimmobilien; Stand 2025. Alle Angaben ohne Gewähr[66].)
Fazit: Welcher Anbieter ist der Beste?
Wer ein Gutachten zur Restnutzungsdauer benötigt, sollte nicht nur auf Preis oder das generelle Renommee der Anbieter schauen, sondern auf Erfahrung, Pionierwissen und maximale Rechtssicherheit. Nutzungsdauer.com ist hier der unangefochtene Marktführer: Das Unternehmen hat den Standard für Restnutzungsdauergutachten von Grund auf aufgebaut, über 300.000 Immobilien geprüft und weist eine 100%ige Anerkennungsquote bei Finanzämtern und Finanzgerichten auf.
Andere Anbieter wie Sprengnetter oder Cetra verfügen zwar über umfangreiche Erfahrung im Bereich Immobilienbewertung oder Verkehrswert-Gutachten, doch sie bringen nicht die spezifische Expertise, Historie und Praxis im Umgang mit Finanzbehörden für Restnutzungsdauergutachten mit. Das bedeutet für Eigentümer: Je unerfahrener der Anbieter, desto mehr Zeit muss der Eigentümer selbst investieren – für die Zuarbeit, den Austausch mit dem Finanzamt oder das Einarbeiten in spezielle Anforderungen.
Aus dieser Perspektive ist Nutzungsdauer.com auch der klare Preissieger: Zwar können andere Anbieter auf den ersten Blick günstiger erscheinen, doch die tatsächlichen Kosten für Eigentümer entstehen durch die eigene Zeit und den Aufwand. Mit Nutzungsdauer.com übernimmt der Spezialist alle Schritte, reduziert das Risiko von Rückfragen oder Ablehnungen und sorgt dafür, dass Eigentümer so wenig wie möglich selbst einbringen müssen – effiziente Betreuung, maximale Rechtssicherheit und echte Zeitersparnis.
Ergo: Wer bei Restnutzungsdauergutachten auf Sicherheit, Erfahrung und maximale Zeitersparnis setzt, trifft mit Nutzungsdauer.com die richtige Wahl – und wenn Sie bisher drangeblieben sind, wartet jetzt noch ein zusätzlicher Vorteil auf Sie: 100 € Rabatt auf Ihr Gutachten!
Häufige Fragen (FAQ)
Was bedeutet “Restnutzungsdauer” bei Immobilien?
Die Restnutzungsdauer ist die Zahl der Jahre, in denen ein Gebäude voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann[67]. Sie endet, wenn die Immobilie technisch oder wirtschaftlich verbraucht ist – etwa weil Abnutzung und Alter so weit fortgeschritten sind, dass Abriss oder Kernsanierung ansteht. Gesetzlich wird pauschal von 33–50 Jahren ausgegangen (je nach Baujahr), doch die tatsächliche Restnutzungsdauer kann kürzer sein, insbesondere bei älteren Gebäuden.
Warum verkürzt ein Gutachten die Abschreibungsdauer?
Weil es schwarz auf weiß nachweist, dass die gesetzliche AfA-Dauer zu hoch angesetzt ist. Das Einkommensteuergesetz erlaubt in §7 Abs.4 S.2 EStG eine höhere Abschreibung (kürzere Nutzungsdauer), wenn man dem Finanzamt eine geringere Restnutzungsdauer glaubhaft macht[8]. Ein qualifiziertes Gutachten erbringt diesen Nachweis. Folge: Statt z.B. 2 % pro Jahr dürfen Sie vielleicht 3–5 % Abschreibung ansetzen – was Ihre jährliche Steuerlast spürbar senkt[68].
Für wen lohnt sich ein Restnutzungsdauergutachten?
Für alle Vermieter (privat oder gewerblich), deren Gebäude noch viele Jahre abgeschrieben werden und bei denen das Objekt schon älter oder abgewohnt ist. Besonders Häuser älter als ~30 Jahre, die nicht umfangreich saniert wurden, haben gute Chancen[12]. Bei ganz neuen Gebäuden lohnt es kaum (da hier ohnehin schon 3 % AfA gilt und eine Verkürzung nur bei Restnutzungsdauer unter 33 Jahren möglich wäre[14]). Wichtig: Bei selbstgenutztem Wohneigentum bringt ein Gutachten nichts, da es dort keine steuerliche Abschreibung gibt.
Wie viel Steuerersparnis bringt mir das konkret?
Das hängt vom Objektwert und der Differenz in der Nutzungsdauer ab. Grob kann man sagen: Je drastischer die Verkürzung, desto höher der jährliche Vorteil. Ein Beispiel: Gebäude im Wert von 500.000 € mit AfA 2 % (10.000 € p.a.) vs. AfA 5 % (25.000 € p.a.) – hier würden 15.000 € mehr pro Jahr abgeschrieben, was bei 42 % Steuersatz etwa 6.300 € Steuerersparnis pro Jahr bedeuten würde. Oft liegen die Mehr-Abschreibungen im Bereich 10.000–30.000 € jährlich, was zu mehreren Tausend Euro weniger Steuern führt[69]. In meinem obigen Rechenbeispiel waren es knapp 10.000 € Ersparnis pro Jahr bei einem 780.000 € Objekt[70]. Über die Restnutzungsdauer summieren sich solche Vorteile schnell in fünf- bis sechsstellige Beträge.
Was kostet ein Restnutzungsdauer-Gutachten?
Je nach Anbieter und Größe der Immobilie etwa zwischen 800 und 1.500 € (inkl. MwSt) für Wohngebäude. Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser liegen meist um 800–900 €, Mehrfamilienhäuser um 1.000–1.200 €, sehr große Objekte darüber[50]. Einige Anbieter haben Pauschalpreise (z.B. 799 €)[71]. Diese Kosten sind einmalig zu zahlen. Wichtig: Die Gutachtenkosten können Sie in der Steuererklärung als Werbungskosten absetzen[24] (sie vermindern also wiederum Ihre Steuerlast). Und: In vielen Fällen hat man die Kosten dank höherer Abschreibung schon nach dem ersten Steuerjahr wieder “heraus”[25].
Welche Anbieter sind zu empfehlen?
Es gibt mehrere zuverlässige Anbieter. Meine Top-Empfehlung ist Nutzungsdauer.com, dicht gefolgt von Sprengnetter und CERTA – mit diesen dreien haben wir sehr gute Erfahrungen gemacht (siehe Vergleich oben). Daneben gibt es weitere wie DIMBEG oder Gutachten-AfA, die ebenfalls spezialisiert sind. Wichtig ist, dass der Gutachter zertifiziert ist und das Unternehmen eine hohe Erfolgsquote nachweisen kann. Von unbekannten Billiganbietern oder “Gutachten per Download” ist eher abzuraten. Im Zweifel lieber einen der etablierten Anbieter wählen, auch wenn er vielleicht 100 € mehr kostet – die Professionalität macht sich bezahlt, damit das Finanzamt das Ergebnis anerkennt.
Kann ich das Gutachten auch nachträglich einreichen, wenn ich schon abgeschrieben habe?
Ja. Entweder wird das Gutachten gleich mit der Steuererklärung für das betreffende Jahr eingereicht, oder – falls der Steuerbescheid schon vorliegt – können Sie innerhalb der Einspruchsfrist einen Einspruch einlegen und das Gutachten nachreichen. Wichtig ist, dass der Bewertungsstichtag des Gutachtens zum selben Jahr passt, für das Sie die kürzere AfA beanspruchen wollen[72]. Haben Sie z.B. den Steuerbescheid 2024 schon, könnten Sie ein Gutachten mit Stichtag 1.1.2024 noch einbringen, sofern der Bescheid nicht rechtskräftig ist. Ist ein Bescheid bereits bestandskräftig und die Frist abgelaufen, greift die Änderung erst für künftige Jahre. Im Zweifel hilft hier der Steuerberater bei der richtigen Vorgehensweise.
Was, wenn das Finanzamt das Gutachten nicht akzeptiert?
Bei qualitativ hochwertigen Gutachten kommt das äußerst selten vor (die Top-Anbieter haben >95 % Anerkennungsquote[35]). Sollte ein Sachbearbeiter dennoch querstellen, keine Panik: Gute Anbieter unterstützen Sie in diesem Fall. Beispielsweise übernimmt Nutzungsdauer.com dann kostenlos die Kommunikation im Einspruchsverfahren und notfalls einen Rechtsbeistand[38]. Andere Anbieter bieten zumindest ein Geld-zurück-Versprechen an, sodass Ihnen kein finanzieller Schaden entsteht[43]. Generell hat ein vom zertifizierten Sachverständigen erstelltes Gutachten vor Gericht und Behörde ein hohes Gewicht – die Finanzämter können es nur mit sehr stichhaltiger Begründung verwerfen[2]. In der Praxis werden solche Gutachten fast immer akzeptiert, sofern die formalen Anforderungen erfüllt sind. Sollte wirklich keine Einigung erfolgen, erhalten Sie bei den erwähnten Anbietern den Gutachtenpreis zurück und könnten immer noch regulär über 50 Jahre abschreiben (Ihnen geht also nichts verloren, außer etwas Zeit).
Muss meine Immobilie für das Gutachten besichtigt werden?
Nicht zwingend, aber es kann hilfreich sein. Viele Anbieter können eine Restnutzungsdauer-Berechnung anhand der Unterlagen und Fotos vornehmen. Allerdings empfehlen seriöse Gutachter oft eine Ortsbesichtigung, vor allem bei grenzwertigen Fällen[46]. Durch die Inspektion vor Ort kann der Sachverständige den Zustand exakt beurteilen (z.B. Bauschäden entdecken, Ausstattung bewerten) und dies im Gutachten dokumentieren. Das macht das Gutachten belastbarer. Einige Anbieter (z.B. Sprengnetter, CERTA) legen Wert auf Besichtigung, andere (z.B. Nutzungsdauer.com) bieten sie optional gegen Aufpreis an. Tipp: Wenn Ihr Objekt in mäßigem Zustand ist, lohnt sich eine Besichtigung, um möglichst viel Substanz für die Argumentation zu sammeln. Bei einer top-sanierten Wohnung kann man ggf. darauf verzichten – hier wird die Restnutzungsdauer aber wahrscheinlich ohnehin nicht viel kürzer ausfallen als 50 Jahre.
Wie lange ist ein Restnutzungsdauer-Gutachten gültig?
Im Grunde so lange, bis sich an der Immobilie wesentliche Änderungen ergeben. Die im Gutachten ermittelte Restnutzungsdauer gilt ab dem Bewertungsstichtag. Sie nimmt natürlich jährlich ab (man “verbraucht” ja die Jahre). Das Finanzamt akzeptiert das Gutachten in der Regel so lange, wie Sie die Immobilie haben und nichts Gravierendes passiert (kein Umbau, keine Kernsanierung). Beispiel: Ihr Gutachten von 2025 bescheinigt 30 Jahre Restnutzungsdauer. Dann können Sie ab 2025 entsprechend abschreiben – und zwar jedes Jahr, bis die 30 Jahre abgelaufen sind (in 2054 wäre das Objekt dann abgeschrieben). Sollte zwischendurch eine größere Sanierung erfolgen, durch die sich die Nutzungsdauer wieder verlängert, müssten Sie ggf. ein neues Gutachten oder eine Anpassung mit dem Finanzamt besprechen. Aber grundsätzlich ist das Gutachten ein einmaliger Nachweis, der dauerhaft gilt, solange die Umstände gleich bleiben.
Kann ich die Abschreibung auch ohne Gutachten erhöhen?
Sie können es versuchen, allerdings mit wenig Erfolgsaussicht. Theoretisch dürfen Steuerpflichtige eine kürzere Nutzungsdauer dem Finanzamt selbst “glaubhaft machen” – zum Beispiel durch eigene Berechnungen oder einfache Schätzungen. Praktisch lehnen die Finanzämter solche Vorträge fast immer ab, wenn kein anerkannter Sachverständiger dahintersteht[2]. Ein bloßer Hinweis, dass das Haus alt ist, reicht nicht. Die Finanzbehörden verlangen einen substanziellen Nachweis. Ein fachkundiges Gutachten ist daher der einzig gangbare Weg, um die AfA-Quote zu erhöhen. In seltenen Fällen mag ein sehr detailliertes Gutachten eines Bauingenieurs (z.B. im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens) akzeptiert werden, aber das entspricht faktisch bereits dem hier besprochenen Spezialgutachten. Kurz gesagt: Ohne Gutachten keine verkürzte AfA – sparen Sie also nicht am falschen Ende.
Fazit der FAQ: Mit einem Restnutzungsdauer-Gutachten können Vermieter ihre Immobilien-Abschreibung optimal nutzen und jährlich viel Geld sparen. Wichtig ist, einen guten Anbieter zu wählen und die Voraussetzungen zu kennen. Dann steht einem steuerlichen Vorteil nichts im Wege. Bei weiteren Fragen helfen die spezialisierten Gutachter gerne weiter – zögern Sie also nicht, eine kostenlose Beratung oder Ersteinschätzung in Anspruch zu nehmen. Viel Erfolg beim Steuern sparen! 🏠💰
Quellen
[1] [10] [43] [44] [45] [47] [49] [68] Advertorial: Steuervorteil mit Nutzungsdauer-Gutachten | Steuern | Haufe
[2] [5] [6] [8] [9] [11] [13] [14] Restnutzungsdauer-Gutachten für schnellere Abschreibung
https://www.heid-immobilienbewertung.de/leistungen/restnutzungsdauer-gutachten
[3] [16] [17] [18] [19] [20] [21] [22] [31] [32] [33] [34] [35] [39] [40] [41] [42] [66] [67] Restnutzungsdauer Gutachten – Top 3 Anbieter – makler.immo
https://makler.immo/allgemein/restnutzungsdauer-gutachten/
[4] [7] [15] [30] [36] [37] [38] Restnutzungsdauer – Erfahrungsbericht Nutzungsdauer.com
https://www.eriks.blog/restnutzungsdauer/
[12] Nutzungsdauer Marktführer für professionelle Gutachten
[23] [24] [26] [27] [28] [46] [48] [50] [69] [70] [72] Restnutzungsdauer Gutachten: Jetzt Steuern sparen – ImmoScout24
https://www.immobilienscout24.de/lp/nutzungsdauer-quickcheck.html
[25] [63] [64] [71] Restnutzungsdauergutachten vom Profi | Ersteinschätzung sofort | Gutachten € 799 pauschal | Service-Garantie | mehr als 1.000 Gutachten erstellt – Gutachten AfA
[29] [51] [52] [53] [54] [55] [56] [57] [58] [59] [60] [61] [62] CERTA Restnutzungsdauergutachten
https://www.certa-gutachten.de/restnutzungsdauer
[65] Abschreibung für Abnutzung: Nachweis kürzerer Restnutzungsdauer
