Abschreibung Immobilie 2026: Wie die AfA funktioniert, wo mehr drin ist und was der Bundesrat gerade ändern will

Ich bin kein Steuerberater. Was hier steht, habe ich als Vermieter selbst durchgemacht und mit den Quellen unten abgeglichen. Für deinen Fall gilt: Steuerberater fragen, bevor du etwas einreichst.

Wer eine Immobilie vermietet, bekommt vom Finanzamt jedes Jahr einen Teil des Kaufpreises zurück. Nicht als Überweisung, sondern als Abschreibung: Die AfA mindert die Mieteinnahmen, auf die du Steuern zahlst. Bei den meisten Bestandswohnungen sind das 2 Prozent im Jahr, 50 Jahre lang. Das ist der Standard. Mehr gibt es, wenn du nachweist, dass das Gebäude kürzer hält oder mehr vom Kaufpreis aufs Gebäude entfällt als das Finanzamt annimmt. Beides habe ich selbst gemacht. Und genau an beiden Stellen will der Gesetzgeber 2026 drehen. Hier steht, was heute gilt, was es bringt und was sich ändern könnte.

Was die Abschreibung einer Immobilie überhaupt ist

Ein Gebäude nutzt sich ab, ein Grundstück nicht. Deshalb darfst du die Anschaffungskosten des Gebäudes über die Nutzungsdauer verteilen und jedes Jahr einen Teil als Werbungskosten absetzen. Das ist die Absetzung für Abnutzung, kurz AfA (§ 7 EStG). Der Anteil für Grund und Boden bleibt außen vor.

Abschreiben darf nur, wer mit der Immobilie Einkünfte erzielt, also vermietet oder gewerblich nutzt. Für die selbst bewohnte Wohnung gibt es keine AfA.

Was zur Bemessungsgrundlage gehört: Kaufpreis plus Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler), davon der Gebäudeanteil. Nicht dazu gehören Finanzierungskosten, die setzt du separat als Zinsen ab.

Die AfA-Sätze 2026 im Überblick

Fall	AfA pro Jahr	Dauer	Rechtsgrundlage
Wohngebäude, Fertigstellung 1925 bis 2022	2 %	50 Jahre	§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b EStG
Wohngebäude, Fertigstellung vor 1925	2,5 %	40 Jahre	§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. c EStG
Wohngebäude, Fertigstellung ab 2023	3 %	33 Jahre	§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a EStG
Wohngebäude, Baubeginn nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029	5 % degressiv vom Restwert	bis zum Wechsel auf linear	§ 7 Abs. 5a EStG
Sonder-AfA Mietwohnungsneubau, Bauantrag nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029	zusätzlich bis zu 5 %	4 Jahre	§ 7b EStG
Baudenkmal, Sanierungskosten	9 % / 7 %	8 + 4 Jahre	§ 7i EStG
Gebäude in Sanierungsgebiet	9 % / 7 %	8 + 4 Jahre	§ 7h EStG
Kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachgewiesen	100 / Restnutzungsdauer	z. B. 30 Jahre = 3,33 %	§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG

Zwei Zahlen zur Sonder-AfA, weil sie oft fehlen: Sie gilt nur bis zu einer Baukostenobergrenze von 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, und bemessen wird sie höchstens aus 4.000 Euro je Quadratmeter. Dazu muss das Gebäude den Standard „Effizienzhaus 40″ mit Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude erfüllen.

Die ersten drei Zeilen gelten für fast alle, die eine gebrauchte Wohnung kaufen. Die letzte Zeile ist die, um die es in diesem Artikel geht.

Rechenbeispiel: Was die AfA bei einer 400.000-Euro-Wohnung bringt

Kaufpreis 400.000 Euro, Nebenkosten 40.000 Euro, Baujahr 1975, vermietet. Für den Bodenanteil rechne ich hier mit 30 Prozent — das ist ein Beispielwert, kein Richtwert: Je nach Lage liegt er in der Praxis zwischen deutlich unter 20 und über 60 Prozent.

	Standard	Mit Nutzungsdauer-Gutachten (30 Jahre)
Gebäudeanteil (70 % von 440.000)	308.000 €	308.000 €
AfA-Satz	2 %	3,33 %
AfA pro Jahr	6.160 €	10.267 €
Mehr Werbungskosten pro Jahr		4.107 €
Steuerersparnis bei 42 % Grenzsteuersatz		rund 1.700 € pro Jahr

Die Gesamtsumme der Abschreibung ändert sich nicht, du schreibst in beiden Fällen 308.000 Euro ab. Aber du bekommst sie in 30 statt in 50 Jahren. Geld heute ist mehr wert als Geld in 2060, und die meisten verkaufen ohnehin vorher.

Kommt zusätzlich eine andere Kaufpreisaufteilung dazu, etwa 20 statt 30 Prozent Bodenanteil, steigt die Bemessungsgrundlage auf 352.000 Euro, und der Effekt stapelt sich.

Hebel 1: Kürzere Restnutzungsdauer nachweisen

Das Gesetz sagt: Wenn die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer ist als die typisierten 50 Jahre, darfst du nach der tatsächlichen abschreiben (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Wie du das nachweist, hat sich in den letzten Jahren dreimal gedreht, und das ist wichtig, weil im Netz noch viele Artikel den alten Stand erzählen:

• 2021: Der Bundesfinanzhof entscheidet, dass jedes geeignete Nachweismittel zulässig ist, ein Bausubstanzgutachten ist nicht Pflicht (BFH, Urteil vom 28.07.2021, IX R 25/19).
• 2023: Das Bundesfinanzministerium zieht die Schraube per Verwaltungsschreiben an: Gutachten nur von öffentlich bestellten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen, Bausubstanz, Modernisierungsstand, wirtschaftliche Entwertung (BMF-Schreiben vom 22.02.2023, BStBl I S. 332).
• 2024: Der BFH stellt sich dagegen: Auch ein Gutachten nach der Methode der Immobilienwertermittlungsverordnung reicht, solange es sich auf das konkrete Objekt bezieht (BFH, Urteil vom 23.01.2024, IX R 14/23).
• Dezember 2025: Das BMF hebt sein Schreiben von 2023 auf (Schreiben vom 01.12.2025, IV C 3 – S 2196/00040/006/008). Eine geplante Verschärfung in § 11c EStDV mit Pflicht zur persönlichen Besichtigung schafft es nicht in die Verordnung, der Bundesrat beschließt am 19.12.2025 ohne sie.

Was heute gilt: Gesetzeswortlaut plus BFH-Rechtsprechung. Es gibt derzeit kein BMF-Schreiben, das die Anforderungen eingrenzt. Entscheidend ist, dass das Gutachten objektbezogen, nachvollziehbar und sachverständig begründet ist. Die seriösen Anbieter arbeiten weiter mit zertifizierten Sachverständigen, weil das vor dem Finanzamt am wenigsten Angriffsfläche bietet, Pflicht ist es aber nicht mehr.

So läuft es in der Praxis: Du beauftragst ein Gutachten, reichst es mit der Steuererklärung ein, das Finanzamt prüft. Bei Gebäuden aus den 50er bis 80er Jahren kommen häufig Restnutzungsdauern zwischen 25 und 40 Jahren heraus. Je älter und je weniger modernisiert, desto kürzer.

Was ich selbst gemacht habe: Ich habe vor einigen Jahren ein Gutachten mit Besichtigung gekauft. Das Finanzamt hat die kürzere Nutzungsdauer ohne Rückfrage anerkannt. Die Zahlen behalte ich für mich, aber die Rechnung oben trifft die Größenordnung. Was ich dabei gelernt habe und worauf du beim Anbieter achten musst, steht ausführlich in Restnutzungsdauer: meine Erfahrung mit dem Gutachten und im Vergleich der Anbieter für Nutzungsdauer-Gutachten.

Anbieter: Ich empfehle Nutzungsdauer.com*. Das Gutachten kostet ab rund 950 Euro je nach Wohnfläche, die Ersteinschätzung ist kostenlos, und du siehst vorher, ob sich das für dein Objekt rechnet. Nutzungsdauer.com gehört zur DIMBEG, einer Bewertungsgesellschaft aus der Immowelt-Gruppe, die für mich auch deshalb interessant ist, weil sie sich gerade öffentlich zum neuen Gesetz positioniert hat (dazu gleich mehr).

Hebel 2: Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Gebäude

Das Finanzamt teilt den Kaufpreis mit einer Excel-Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums auf. Die rechnet den Bodenwert über den Bodenrichtwert und setzt den Rest als Gebäude an. In Städten mit hohen Bodenrichtwerten kommen dabei Bodenanteile von 40, 50 oder 60 Prozent heraus. Jeder Prozentpunkt, der beim Boden landet, ist für die AfA verloren.

Du kannst eine andere Aufteilung nachweisen. Am besten gleich im Kaufvertrag, das Finanzamt muss eine vertragliche Aufteilung grundsätzlich akzeptieren, solange sie nicht offensichtlich unrealistisch ist (BFH, Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19). Wenn der Vertrag schweigt, hilft ein Gutachten zur Kaufpreisaufteilung.

Dafür gibt es ebenfalls spezialisierte Anbieter, etwa kaufpreis-aufteilung.com aus demselben Haus wie Nutzungsdauer.com. Ich habe das selbst noch nicht gekauft, deshalb hier nur der Hinweis, keine Empfehlung.

Was das Jahressteuergesetz 2026 ändern will

Jetzt der Teil, der diesen Artikel von den anderen zum Thema unterscheidet. Beide Hebel stehen gerade im Gesetzgebungsverfahren.

Kaufpreisaufteilung: neue Regel im Regierungsentwurf

Der Regierungsentwurf des Jahressteuergesetzes 2026 (Kabinettsbeschluss vom 12. August 2026) enthält einen neuen § 6f EStG. Er regelt die Aufteilung in drei Stufen: Die im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung gilt grundsätzlich, außer bei Scheingeschäft, Gestaltungsmissbrauch nach § 42 AO oder wenn sie die realen Wertverhältnisse grundsätzlich verfehlt. Fehlt eine vertragliche Aufteilung, wird nach dem Verhältnis der Verkehrswerte nach der Immobilienwertermittlungsverordnung aufgeteilt, wobei Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren gleichwertig sind. Das BMF stellt dafür weiterhin eine vereinfachte Arbeitshilfe bereit. Wer davon abweichen will, braucht ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten oder akkreditierten Sachverständigen mit Besichtigung vor Ort. Das würde die Arbeitshilfe gesetzlich verankern und die Hürde für den Gegenbeweis anheben.

Nutzungsdauer: der Bundesrat will den Nachweis einschränken

Am 25. September 2026 hat der Bundesrat seine Stellungnahme zum Gesetzentwurf beschlossen (Drucksache 447/26 (Beschluss), Ziffer 6). Darin fordert er, in § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG nach der Angabe „Nutzungsdauer eines Gebäudes“ die Angabe „im Zeitpunkt seiner Fertigstellung“ einzufügen.

Das klingt klein und wäre groß: Maßgeblich wäre dann nicht mehr, wie lange das Gebäude heute noch hält, sondern wie lange es bei Fertigstellung halten sollte. Für eine Wohnung von 1975 ist das irrelevant, die war damals auf 50 oder mehr Jahre ausgelegt. Übrig blieben Sonderfälle, die der Bundesrat selbst nennt: Leichtbauhallen und Trafostationshäuser. Für Bestandsimmobilien wäre der Nachweis faktisch abgeschafft. In der Begründung spricht der Bundesrat von „Internetgutachten“ und davon, dass der Ausnahmefall zur Regel geworden sei.

Wichtig: Das ist eine Forderung, kein Gesetz. Der Bundesrat kann dem Bundestag Änderungen vorschlagen, beschließen muss sie der Bundestag. Und der hat genau das schon dreimal nicht getan:

• 2022 wollte der Referentenentwurf zum Jahressteuergesetz 2022 den Satz komplett streichen. Gestrichen wurde die Streichung.
• 2024 forderte der Bundesrat, eine kürzere Nutzungsdauer nur noch anzuerkennen, wenn sie mindestens 80 Prozent unter der typisierten liegt. Weder Bundesregierung noch Finanzausschuss übernahmen das.
• Im Dezember 2025 empfahl der Finanzausschuss des Bundesrats, nur noch Gutachten öffentlich bestellter Sachverständiger zuzulassen. Kam nicht.

Wo das Verfahren steht

Station	Datum	Status
Regierungsentwurf (mit § 6f Kaufpreisaufteilung)	12.08.2026	erledigt
Stellungnahme Bundesrat (Forderung zur Nutzungsdauer)	25.09.2026	erledigt
Gegenäußerung Bundesregierung	30.09.2026	erledigt, Drucksache 21/8283
Erste Lesung Bundestag	08.10.2026	nächster Schritt
Finanzausschuss, 2./3. Lesung	voraussichtlich Nov./Dez. 2026	entscheidend
Zweiter Durchgang Bundesrat	voraussichtlich Dez. 2026	offen
Verkündung	danach	erst dann Gesetz

Was das für dich heute bedeutet

Bis zur Verkündung gilt das heutige Recht. Ein Gutachten, das du jetzt einreichst, wird nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG in seiner aktuellen Fassung geprüft. Wer die Steuererklärung 2025 noch 2026 abgibt, wird nach heutigem Recht veranlagt.

Offen ist, ab welchem Steuerjahr eine Änderung gelten würde, falls sie kommt. Der Bundesratsbeschluss enthält weder Übergangsregel noch Bestandsschutz. Dass das Jahr 2026 schon betroffen wäre, lässt sich nicht ausschließen. Wer jetzt ein Gutachten für 2026 und spätere Jahre beauftragt, sollte dieses Risiko kennen.

DIMBEG hat dazu eine ausführliche fachliche Stellungnahme veröffentlicht, mit dem Verfahrensstand, einer FAQ zu Rückwirkung und bestehenden Gutachten und der eigenen Position zur Besichtigungspflicht. Das ist die beste Zusammenfassung, die ich zu dem Thema kenne, auch weil sie die Unsicherheit nicht wegredet: Stellungnahme zur Bundesratsforderung zur Nutzungsdauer. Die Gegenposition aus der Branche, die eine persönliche Besichtigung durch den Gutachter als Kompromiss vorschlägt, hat Sprengnetter formuliert: Fachliche Stellungnahme zu § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG.

Meine Einschätzung, ohne Glaskugel: Drei Anläufe sind gescheitert, weil die Immobilien- und Sachverständigenverbände jedes Mal Druck gemacht haben und die Bundesregierung die Einschränkung selbst nie in ihren Entwurf geschrieben hat. Diesmal ist der Vorstoß wieder nur vom Bundesrat gekommen. Das spricht gegen eine Änderung, garantiert aber nichts. Wer ein Objekt hat, bei dem sich das Gutachten rechnet, sollte die kostenlose Ersteinschätzung jetzt machen und dann mit dem Steuerberater entscheiden, nicht im Januar.

Was sonst noch die Abschreibung verändert

Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Wer in den ersten drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15 Prozent des Gebäudewerts (netto) in Renovierung steckt, darf das nicht sofort absetzen, sondern muss es über die AfA abschreiben (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Die Grenze ist eine der häufigsten Fallen für Vermieter im ersten Jahr.

Erhaltungsaufwand: Reparaturen und Instandhaltung unterhalb dieser Grenze sind sofort Werbungskosten. Größere Posten darfst du auf zwei bis fünf Jahre verteilen (§ 82b EStDV).

Nachträgliche Herstellungskosten: Anbau, Dachausbau, erstmaliger Einbau einer Heizung erhöhen die Bemessungsgrundlage und werden mit abgeschrieben.

Verkauf: Die AfA mindert nicht den Gewinn bei einem Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist, sie erhöht ihn, weil die Anschaffungskosten um die AfA gekürzt werden (§ 23 EStG). Wer nach zehn Jahren verkauft, hat das Problem nicht.

Erbe und Schenkung: Du führst die AfA des Vorbesitzers fort, mit seiner Bemessungsgrundlage und seinem Prozentsatz (§ 11d EStDV). Eine neue Bemessungsgrundlage gibt es nicht, und abgeschrieben wird nur, soweit Vorgänger und Nachfolger zusammen noch nicht voll abgeschrieben haben.

Häufig gestellte Fragen

Wie hoch ist die Abschreibung für eine Immobilie?

Für vermietete Wohngebäude in der Regel 2 Prozent pro Jahr der Gebäude-Anschaffungskosten, bei Fertigstellung vor 1925 2,5 Prozent, bei Fertigstellung ab 2023 3 Prozent. Mit Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer entsprechend mehr.

Kann ich eine selbst genutzte Immobilie abschreiben?

Nein. Die AfA gibt es nur, wenn du mit der Immobilie Einkünfte erzielst, also vermietest oder sie betrieblich nutzt.

Was ist der Unterschied zwischen Nutzungsdauer-Gutachten und Kaufpreisaufteilung?

Das Nutzungsdauer-Gutachten verkürzt den Zeitraum, über den du abschreibst, und erhöht damit den jährlichen Satz. Die Kaufpreisaufteilung erhöht den Betrag, den du überhaupt abschreiben darfst, indem weniger auf den Boden entfällt. Beides lässt sich kombinieren.

Lohnt sich ein Nutzungsdauer-Gutachten noch, wenn das Gesetz geändert wird?

Für Steuerjahre bis einschließlich 2025 nach heutigem Stand ja, dort gilt das aktuelle Recht. Für 2026 und später ist es ein Risiko, solange der Bundestag nicht entschieden hat. Die kostenlose Ersteinschätzung kostet nichts, die Beauftragung solltest du mit dem Steuerberater abwägen.

Erkennt das Finanzamt Online-Gutachten an?

Ja. Seit der BFH-Entscheidung vom Januar 2024 und der Aufhebung des BMF-Schreibens im Dezember 2025 gibt es keine Vorgabe mehr, die ein bestimmtes Verfahren oder eine bestimmte Zertifizierung verlangt. Entscheidend ist, dass das Gutachten sich auf dein konkretes Gebäude bezieht und nachvollziehbar begründet ist. Ob die Bestellung online lief, spielt keine Rolle. Mein eigenes Gutachten wurde ohne Rückfrage akzeptiert.

Was passiert mit meiner AfA, wenn ich die Immobilie verkaufe?

Innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf erhöht die bisherige AfA deinen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn. Nach zehn Jahren ist der Verkauf steuerfrei, die AfA bleibt dir.

Quellen

• § 7 EStG im Wortlaut, dazu § 7b EStG und § 11d EStDV
• BFH, Urteil vom 28.07.2021, IX R 25/19 (Nachweis kürzerer Nutzungsdauer)
• BFH, Urteil vom 23.01.2024, IX R 14/23 (Gutachten nach ImmoWertV-Methode zulässig)
• BFH, Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19 (vertragliche Kaufpreisaufteilung)
• BMF-Schreiben vom 01.12.2025, IV C 3 – S 2196/00040/006/008: Aufhebung des BMF-Schreibens vom 22.02.2023
• Bundesrat, Drucksache 447/26 (Beschluss) vom 25.09.2026
• Bundestag, Drucksache 21/8283 vom 30.09.2026
• DIMBEG, Stellungnahme zur Bundesratsforderung
• Sprengnetter, Fachliche Stellungnahme vom 21.09.2026

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